A loi[3] urbana é uma disciplina jurídica que regula a produção social do espaço urbano, focando em como as cidades são desenvolvidas e geridas. Reconhece que a propriedade urbana deve servir a uma função social e vai além da organização territorial tradicional. O campo é influenciado por teorias geopolíticas e ambientais, particularmente em contextos urbanos brasileiros. A lei urbana visa possibilitar a intervenção estatal na transformação urbana, assegurando o desenvolvimento equitativo e sustentável. Fornece instrumentos legais para promover funções sociais urbanas e participação democrática no planeamento urbano. A disciplina reúne múltiplas fontes, incluindo a Constitution[1] Federal, e envolve competências distribuídas entre níveis nacional, estadual e municipal. Os principais instrumentos políticos incluem Planos Diretores, règlements[2] de zoneamento e mecanismos de operação urbana. Fundamentalmente, a lei urbana procura equilibrar atividades económicas, necessidades sociais e direitos urbanos coletivos através de quadros legais abrangentes.
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Direito Urbanístico trata do ramo do Direito que estuda o conjunto de legislações reguladoras da atividade urbanística, isto é, aquelas destinadas a ordenar os espaços habitáveis. Apesar disso, o enfoque está menos na ordenação do território e mais no fruto das relações sociais que devem ser juridicamente reguladas, isto é, na regulação da produção social do espaço urbano. Por "produção social", dá-se o sentido de que, a partir da existência de cidades e do acelerado desenvolvimento da urbanização, no século XX, a população (proprietário de imóveis, do solo; os construtores, as associações, etc.), juntamente com o Poder Público, compõem os agentes modificadores da paisagem urbana, de forma que propriedade privada interage de maneira a conferir sentido social e harmônico aos espaços urbanos (o espaço rural também se insere nesse ramo), devendo proporcionar qualidade de vida aos seus habitantes por meio de instrumentos adequados. Estes, por sua vez, são fornecidos pelo Direito Urbanístico.
Por isso, é importante ressaltar que o qualificativo "urbanístico" não se confunde, aqui, com a ideia de municipal ou de cidade. Essa confusão terminológica decorre da dificuldade de se precisar o significado de "território", uma vez que existe uma polissemia de territórios (natural; urbano; rural; jurídico; etc.). O "território" de que o Direito Urbanístico cuida, portanto, é aquele resultante de um processo de produção social do espaço urbano. É o campo do Direito voltado a disciplinar o uso e a ocupação do solo urbano, o que resulta, necessariamente, na superação da ideia de propriedade como um direito individual absoluto (aquele que não interage com o restante do espaço urbano em que está inserido). Nesse sentido, consagra-se o cumprimento da função social da propriedade privada, em que esta possui uma função dentro do espaço no qual está inserido. Ele não é e nem deve ser um ente isolado. O Direito Urbanístico, portanto, é a disciplina jurídica do urbanismo, de forma a abranger todas as regras jurídicas que cuidem do planejamento urbanístico.
Hoje, o Direito Urbanístico é estudado sob a forte influência das novas teorias Geopolíticas ou de Política Ambiental, enfocando-se nos problemas históricos e geográficos das grandes cidades brasileiras como conurbação, alta densidade demográfica (que causa conflitos de terras) e também problemas ambientais que envolvem o Código de Trânsito Brasileiro, a Lei da Política Nacional do Meio Ambiente, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, demais dispositivos esparsos sobre organização administrativa pública, ambiental, de manejos geográficos das cidades em matéria tributária (impostos municipais vs. função social da propriedade), além da mais importante norma: a Constituição Federal, que dispõe da Política Urbana nos artigos 182 e 183 do referido diploma.
Nas palavras de Edésio Fernandes, pode-se dizer que,
"direito coletivo à participação democrática no processo decisório da ordem urbanística é o direito de todos - individualmente, por intermédio de representantes, eleitos ou através de outras formas de organização de interesses coletivos - de participarem da gestão das cidades".
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